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宝塚市議会議員 伊福よしはる 活動日記


宝塚市議会議員 伊福よしはるの日々の活動をつづります
by ifuku_yoshiharu
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産業建設常任委員会 視察 第1日目 in高松市 丸亀町商店街

産業建設常任委員会 視察 第1日目 in高松市 丸亀町商店街_a0084645_16251035.jpg
今日から2日間、産業建設常任委員会の視察です。

視察場所は、高松市の丸亀町商店街と高知県・高知市です。


第1日目は、高松市の丸亀町商店街で、民間主導の商店街の活性化について視察を行いました。


目的は、宝塚市は阪急電鉄やJRなどの駅が多数あり、その駅前ある商業ビルや商店街の活性化策について学ぶことです。


特に今回視察した高松丸亀町商店街は、商店街という名前を聞くと、小さなテナントが軒を揃えてという印象を持ちますが、現在の高松丸亀町商店街は、大きなショッピングモールのようになっています。
産業建設常任委員会 視察 第1日目 in高松市 丸亀町商店街_a0084645_16273388.jpg

産業建設常任委員会 視察 第1日目 in高松市 丸亀町商店街_a0084645_1629273.jpg



<視察内容>
中央商店街では、昭和50年代後半から車社会の進展により、歩行者の通行量の減少がみられるようになりました。

このため、高松丸亀町商店街振興組合では、自ら駐車場やコミュニティ施設を整備するなど、早い時期から危機感をもち、平成2年度に再開発計画を策定し、積極的に商店街の再生に取り組んできました。

現在では、5つの駐車場から年間2億の収入があるそうです。

問題は、商店街ではそれを実行する主体と態勢がかけていることでした。そこで、住民自らがディベロッパー(まちづくり会社)を組織し、空間を整備し、施設を運営していくという大原則をたて、事業スキームを組んで行ったそうです。

具体的には、次の5つの目標をたてました。

1.土地の利用と所有を分離し、合理的な土地利用を実現する。

2.資金調達を補助金から徐々にコミュニティによる再投資へ移行させる。

3.地権者が事業主体となる。

4.土地コストを軽減する。

5.地権者の合意を得やすいスキームとする。


素晴らしい点は多々ありますが、

まず、一番のポイントは、土地の所有と利用を分離したことです。

そして、まちづくり会社が全保留床を獲得し、一括管理を行っています。

アピアの場合も、同様な事を行おうとしましたが、結局はすべての所有者の合意が得られず、全床を取得できませんでした。

結局は、まとまることが出来なかったのです。



また、重要なポイントとして、4.土地コストを軽減するため、定期借地権制度を活用したことです。

60年の定期借地権を設定したことにより、地代は譲渡所得税等の問題を回避でき、まちづくり会社は、土地コストを含まない床価格で事業を展開することができたそうです。

非常に安い費用で、開発ができた大きな要因の1つになっています。



また、3.地権者が事業主体となり、事業に関するリスクを負うこととしています。

これは、

具体的には、地権者はまちづくり会社の株主等になり、また建物評価額を権利床の形で事業に還元させ、地代・家賃はまちづくり会社の業績に応じて変動する契約としていることです。

簡単に言うと、地権者は、今回の事業に土地を投資し、地代という形で配当を得るということです。(ただし、地権者に対する地代の支払いは、経費(運営諸経費、元利金の返済)を差し引いた劣後としています。)

この発想が、5.地権者の合意を得やすいスキームとする。に大きく寄与しているのです。



また、地域の人達のビジョンはしっかりとしていました。

それは、「歳をとれば丸亀町に住みたいよね!」と言われるような街をつくる。つまり、本来のコンパクトシティであると言います。

小さくて住みやすい町。高齢者にとって、女性や子供たちにとって、就業・文化・活動・買い物・病院通いなどにも便利な町。

本当に豊かな生活空間を創造しています。


具体的は、住宅を整備をし、車に依存しなくても生活できるまちづくりをしています。また、居住者を取り返すため、病院や介護施設、市場などのテナントミックスも積極的に行っています。


その1つが、病院の整備。

これからの高齢化時代には、病院のベッド数が必ず、足りなくなってきます。

1つの解決策としては、在宅看護です。

手術など必要なときは、病院に入院し、その後は在宅看護できる体制を整えているのです。

その1つが、大学病院との提携にあります。

大きな手術等が必要なときは、大学病院へ入院し、その後術後の様態を見守るのが、この地域の病院になっているそうです。

病院内には、リハビリ施設などあり、全く医療の心配は無い仕組みになっています。
産業建設常任委員会 視察 第1日目 in高松市 丸亀町商店街_a0084645_1637143.jpg




直接、高松丸亀町商店街振興組合の古川理事長にお話を聞きすることができました。

イベントで町おこしをしてもまちは活性化しない。

やはり、消費者が欲しい商品や製品がなければ、結局同じである。

また、そこに魅力がなければ、一過性で終わってしまう。

そのため、丸亀町が目をつけたのは、土地の問題である。魅力のあるまちを作るには、誰かが土地を一括してコントロールしないといけない。

それが、土地の所有権と利用との分離である。そして、この地域に住民を取り戻すことである。


それは、歩ける範囲ですべてのものが揃うこと。


丸亀町のこれからの事業展開として、テナントミックスの選定基準は、商業者より「生活者の目線で行う」ことだそうです。


ポイントは、

歳をとれば、丸亀町に住みたいよね!と言われるまちをつくる。

車に依存しなくても歩いて暮らせる街

である。

事業展開の内容としては、

・住宅整備
・医療モール
・介護施設
・生鮮4品の市民市場
・子育て支援施設
・ドーム広場に続く市民広場(駐車場300台含む)
・ホームセンターの誘致
・丸亀町町営温泉施設(駐車場300台含む)
・丸亀町町営シネコン
・町営まちバスの路線拡大
・丸亀町町営保育所
・丸亀町町営小学校
・G街区再開発事業(駐車場400台含む)
・D街区再開発

挑戦し続ける町、進化し続ける町、生まれ変わる丸亀町。

古川理事長が、強い言葉でしたが、淡々と語ってられたのが印象的でした。


また、
自分たちでバスを運行しているが、毎年400万円の赤字だそうです。

しかし、駐車場の収益でその補填をされているそうです。


なかなか他ではできないと思ったポイントは、いろいろな事業で出た収益を、すべてまちづくりに還元しているということです。


儲かったから、誰かだけが得するのでなく、給料は同じだそうです。

儲かった分はすべて、地域に還元しているそうです。この点がすごい所だと思います。


例えば、地下駐輪場が数箇所あるのですが、これもすべて無料だそうです。
産業建設常任委員会 視察 第1日目 in高松市 丸亀町商店街_a0084645_16372942.jpg

儲かった分、地域に還元しているのですね。


古川理事長は、利益は地域の特に公共性のあるものに再投資している、と言われていました。

公共性のあるものは、特に赤字になるものが多い。

そこを補填すべきだと言われてました。素晴らしい発想です。


しかし、ここまでくるのは大変な努力だったと思います。

一番苦労したのは?とお聞きすると、返ってきたのは、

現行法との戦い、だったそうです。

私は、土地の所有者に同意の印鑑をもらう作業が一番大変だったのかと思っていたのですが、法律の壁が一番の問題だったそうです。

12年間、法律の壁との戦いがあったそうです。

全員の土地同意の印鑑をもらうのは4年間かかっただけ、と意図も簡単に言っておられました。


古川理事長は言われました。

現行法は、昔の日本に合った法律で、これからの高齢化社会に合ったものではない。

日本では、誰もこの高齢化社会を体験したことがないので、高齢化社会に合ったまちづくりを行うには、やることなすことすべて初めての体験である。

それに法律がついてきていない。

そこを理解してもらう作業が一番大変だったと言われていました。



また、理事長は、商店街などの開発には補助金が使われるが、最終的には市民に還元されるようになる、といいます。

それは、商店街の売上が上がれば、税金として市民に還元できる事。

実際に、丸亀町商店街では、売上が3倍になり、当初より2億円多く、税金を払うことができているそうです。

つまり、商店街の再開発に10億円の補助金を投入しても、5年で元が取れる計算になります。

また、それ以降は市の利益として、税が納められる事になるのです。

理事長は、補助金事業は、商店街のためだけではない、ということを理解して欲しいと訴えかけておられました。


丸亀商店街のまちづくりは、

すべての事業や手段が、巧妙に入り組んだ推理小説のようにつながり、最終的には、古川理事長が言われているまちづくりの目標「歳をとれば、丸亀町に住みたいよね!と言われるまちをつくる」に導かれていることを痛感した視察でした。


事業は、人なり!ですね。

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by ifuku_yoshiharu | 2011-08-30 22:22
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