宝塚市議会議員 伊福よしはる 活動日記


宝塚市議会議員 伊福よしはるの日々の活動をつづります
by ifuku_yoshiharu
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固定資産税における土地評価と課税の実務講座 第2日目 in日本経営協会

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<第2日目>




3.還付金の消滅時効(地18の3)

①還付金に係る債権の時効

その請求をすることができる日から5年を経過したときは、時効により消滅する。従って5年分の税額しか変換することができない。

②賦課が無効である場合

既に所有権が移転済みの土地について賦課した場合において、民法の不当利得として還付することができれば(民法703)、還付金の返還請求権の時効は10年であるので、10年間の税額を返還することができる。

また、賦課に過失があったとして国家賠償法の規定を適用する場合は、20年間の税額を返還することができる。

いずれの場合も、納付が確認できなければならない。

つまり、20年間分は還付できる。






Ⅷ.非課税

1.人的非課税(地348①)

2.用途非課税(地348②)

①宗教法人の非課税(三号)

②公共の用に供する道路の非課税(五号)

③学校法人等の非課税(九号)

④社会福祉法人等の非課税(十号以下)



用途非課税(地348②)の但し書きをうけて、市税条例はどうなっているか?

課することができる。(裁量規定)

課する。



Ⅸ.減免

1.減免の意義

納税者の税負担能力の喪失その他の個人的な事情等を考慮して、課税した後においてその申請に基いて、税額の全部または一部を減額し免除することをいう。(地367)


2.減免する者

①天災その他特別の事情がある場合において減免を必要とすると認める者

②貧困により生活のため公私の扶助を受ける者

③その他特別の事情がある者

非課税とはならないが公益性の高い場合は、特別の事情がある者と考えることができる。

市税条例はどうなっているか?





<土地の評価>

Ⅰ.土地評価の基本的事項

1.地目の認定

①地目認定の重要性

土地の現況及び利用目的など土地の質的なものを表示するためである。土地の評価にあたっては、土地の価格形成要件が地目の種類によって異なることによる。

地目のいかんによって土地の評価方式が異なる。

例)
農地:農業生産力がその価格形成要因

宅地:住宅地は居住の快適性、利便性、商業地は収益性が価格形成要因である。

山林:搬出コストが価格形成要因の一つである。


②地目の認定方法

a.地目の認定時期

固定資産税の賦課期日である1月1日(地359)の現況及びその利用目的によって行う。

b.地目の認定の単位

原則として、一筆ごとに認定し、部分的に僅少の差異があるときでも、土地全体としての利用状況を観察して認定する。

但し、一筆の土地が相当の規模で二つ以上の全く別個の用途に利用されているときはこれらの利用状況に応じて区分し、それぞれの地目を定める。

c.地目認定の現況主義

土地登記簿の地目と現況が一致しない場合は現況を実地調査(地408)することにより、土地登記簿の地目にかかわりなく地目を認定する。


3.地積の認定(基準1章1節ニ)

①登記地積 > 現況の地積

現況の地積による。


②登記地積 < 現況の地積

登記地積によることが著しく不適当であると認められる場合においては、現況の地積によることができる。




4.現況主義

①地目の認定

登記地目ではなく、現況地目による。


②地積過大

登記地積ではなく、現況地積による。


③間口・奥行きの測定

公図による測定は不可。東京高裁判例。

④道路状況の認定

行き止まり道路かどうかの認定は現況によっておこなうべきで、公図によって行うことは不可であるとした。東京高裁判例。


5.地上権等が設定されている土地の評価(基準1章1節三)

地上権、賃借権等が設定されている土地については、これらの権利が設定されていない土地として評価するものとする。

人税である相続税や贈与税の課税のための土地の評価と基本的に異なる。

贈与税や相続税においては、贈与を受ける者や相続人に帰属する財産的価値を評価するので、地上権価格等は土地の更地価格から控除する。


6.固定資産評価基準の土地評価の方式


①評点式評価法


a.標準地比準方式

標準地に批准して批准地の評点数を求めて評価する方法をいう。田、畑、一部の山林及びその他の宅地評価法に適用される。市街地宅地評価法も基本的には標準地比準方式である。


b.市街地宅地評価法(路線価方式)


同一路線に沿接する宅地を、路線価から画地計算法によって評価する方法をいう。

主として市街地的形態を形成する地域における宅地について適用されるが、市街地的形態を形成するに至らない地域における宅地についても適用することが認められている。


②その他の評価方式

鉱泉地、ゴルフ場、運動場、緑地保全地区内の土地、大規模工場 等


7.固定資産税における土地の価格

①適正な価格(地341五)

②適正な時価の意義

平成15年6月26日 最高裁

適正な時価とは客観的な交換価値、すなわち正常な条件下に成立する取引価格を意味するとしている。

③固定資産評価基準と適正な時価

固定資産評価基準の7割評価通達を適用してされた土地の価格の決定のうち、賦課期日における客観的な交換価値を超える部分が違法とされた。





Ⅲ.土地の評価

1.固定資産評価基準における土地評価の基本

①標準地比準方式を原則としている。

②売買実例価額を基準として標準地を評価することを原則としている。


2.市街地住宅評価法(路線価方式)

①路線価方式の考え方

a.算定評価

b.画一的大量評価方式

②評価の手順

a.状況類似地区の区分

b.標準宅地の選定

c.標準宅地の評価

d.主要な街路とその他の街路に路線価を付設

e.画地計算法を適用して宅地を評価

③標準宅地の選定

a.意義

主要な街路に路線価を付設する元となるものであり、標準宅地を選定することによって、基準宅地との評価の均衡及び標準宅地相互の評価の均衡を確保するものである。

b.標準宅地の適正な時価(基準1章12節経過措置一)

c.地価下落修正率による修正(基準1章12節経過措置ニ)


④基準宅地の選定

⑤路線価の付設


⑥画地計算法

a.画地の認定

一貫性をもって、市として基準をしっかりと持って認定しなければならない。

b.一筆評価の原則と例外

1筆を区分して数画地にする場合と、数筆を合わせて一画地とする場合とがある。

画地の範囲をどのように認定するかは評価額にも影響するが、その認定は市町村によってまちまちである。

c.画地計算法の考え方

土地の利用効率を中心に比較項目を定めている。









Ⅳ.市街地宅地評価法の諸論点

1.共通論点

①地上権、賃借権等が設定されている土地の評価(基準1章1節三)

地上権、賃借権がないものとして評価する。

固定資産税は物税であるからである。

②建物があっても更地評価する理由

土地が最有効活用されていない場合には、建付減価が発生するからである。


2.固定資産評価基準と所要の補正その他

①袋地

②高圧線下の土地

③都市計画街路・都市高速鉄道予定地

④地下埋設物のある土地

⑤振動騒音・大気汚染 等

⑥日照阻害を受ける土地

旧自治省通達は、日照阻害の状況によって一定の評価減を認めている。






Ⅴ.特殊な土地の評価

1.算定評価と鑑定評価

固定資産評価基準の土地の評価は、算定評価としての画地計算法であるので、一般の土地取引において大きく減額される特殊な土地の評価には不適合である場合がある。

2.特殊な土地の評価

①不整形地

不整形の度合いの判断について2つの方法を定めている。

a.蔭地割合方式

長所:客観性、説得性/短所:蔭地割合の算定が困難

b.見た目判断方式

長所:簡単に判断できる/短所:客観性、説得性に問題


②無道路地

直接道路に接していない画地をいう。

出入りが不便であり、建築が制限されるため、その利用価値は著しく低い。


③間口2m未満の土地

道路に2m以上接していない土地は、原則として建築制限されるため、その価値は著しく低い。


④広大地

認定基準とその評価は難しい。

固定資産評価基準は、別表第7の3で大規模工場用地規模格差補正率表を定めてはいるが、広大地の認定基準とその評価方法を定めていない。

広大地は、売却する際に道路や公園等の潰地(つぶれち)が発生するため、その売却単価は低くなるのが通常である。これをどのように評価に反映させるかは大変むずかしい問題である。






Ⅵ.雑種地の評価

1.雑種地の評価

①ゴルフ場等の用に供する土地及び鉄軌道用地を除いた雑種地

a.売買実例価額から評価する方法

b.売買実例価額がない場合

近傍地比準方式による。


2.資産評価システム研究センターの雑種地(近傍地比準方式)に関する調査研究





<まとめ>

固定資産税は、地方税として、収入につながる大切な税である。

また、税として、市民から強制的に徴収するものであるから、十分な説明責任が必要である。

しかし、地方税法やそれをうけての市税条例に関しても、誰がみても公明正大なものである必要があるが、自治体としての見解が分かれるものもある。

また、個人の知識によって、偏った税の負担を行ってはいけない。

今回の研修で、何点かポイントを教わったので、今後それを確認していきたい。
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by ifuku_yoshiharu | 2013-08-23 22:33
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