宝塚市議会議員 伊福よしはる 活動日記


宝塚市議会議員 伊福よしはるの日々の活動をつづります
by ifuku_yoshiharu
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固定資産税における土地評価と課税の実務講座 第2日目 in日本経営協会

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<第2日目>




3.還付金の消滅時効(地18の3)

①還付金に係る債権の時効

その請求をすることができる日から5年を経過したときは、時効により消滅する。従って5年分の税額しか変換することができない。

②賦課が無効である場合

既に所有権が移転済みの土地について賦課した場合において、民法の不当利得として還付することができれば(民法703)、還付金の返還請求権の時効は10年であるので、10年間の税額を返還することができる。

また、賦課に過失があったとして国家賠償法の規定を適用する場合は、20年間の税額を返還することができる。

いずれの場合も、納付が確認できなければならない。

つまり、20年間分は還付できる。






Ⅷ.非課税

1.人的非課税(地348①)

2.用途非課税(地348②)

①宗教法人の非課税(三号)

②公共の用に供する道路の非課税(五号)

③学校法人等の非課税(九号)

④社会福祉法人等の非課税(十号以下)



用途非課税(地348②)の但し書きをうけて、市税条例はどうなっているか?

課することができる。(裁量規定)

課する。



Ⅸ.減免

1.減免の意義

納税者の税負担能力の喪失その他の個人的な事情等を考慮して、課税した後においてその申請に基いて、税額の全部または一部を減額し免除することをいう。(地367)


2.減免する者

①天災その他特別の事情がある場合において減免を必要とすると認める者

②貧困により生活のため公私の扶助を受ける者

③その他特別の事情がある者

非課税とはならないが公益性の高い場合は、特別の事情がある者と考えることができる。

市税条例はどうなっているか?





<土地の評価>

Ⅰ.土地評価の基本的事項

1.地目の認定

①地目認定の重要性

土地の現況及び利用目的など土地の質的なものを表示するためである。土地の評価にあたっては、土地の価格形成要件が地目の種類によって異なることによる。

地目のいかんによって土地の評価方式が異なる。

例)
農地:農業生産力がその価格形成要因

宅地:住宅地は居住の快適性、利便性、商業地は収益性が価格形成要因である。

山林:搬出コストが価格形成要因の一つである。


②地目の認定方法

a.地目の認定時期

固定資産税の賦課期日である1月1日(地359)の現況及びその利用目的によって行う。

b.地目の認定の単位

原則として、一筆ごとに認定し、部分的に僅少の差異があるときでも、土地全体としての利用状況を観察して認定する。

但し、一筆の土地が相当の規模で二つ以上の全く別個の用途に利用されているときはこれらの利用状況に応じて区分し、それぞれの地目を定める。

c.地目認定の現況主義

土地登記簿の地目と現況が一致しない場合は現況を実地調査(地408)することにより、土地登記簿の地目にかかわりなく地目を認定する。


3.地積の認定(基準1章1節ニ)

①登記地積 > 現況の地積

現況の地積による。


②登記地積 < 現況の地積

登記地積によることが著しく不適当であると認められる場合においては、現況の地積によることができる。




4.現況主義

①地目の認定

登記地目ではなく、現況地目による。


②地積過大

登記地積ではなく、現況地積による。


③間口・奥行きの測定

公図による測定は不可。東京高裁判例。

④道路状況の認定

行き止まり道路かどうかの認定は現況によっておこなうべきで、公図によって行うことは不可であるとした。東京高裁判例。


5.地上権等が設定されている土地の評価(基準1章1節三)

地上権、賃借権等が設定されている土地については、これらの権利が設定されていない土地として評価するものとする。

人税である相続税や贈与税の課税のための土地の評価と基本的に異なる。

贈与税や相続税においては、贈与を受ける者や相続人に帰属する財産的価値を評価するので、地上権価格等は土地の更地価格から控除する。


6.固定資産評価基準の土地評価の方式


①評点式評価法


a.標準地比準方式

標準地に批准して批准地の評点数を求めて評価する方法をいう。田、畑、一部の山林及びその他の宅地評価法に適用される。市街地宅地評価法も基本的には標準地比準方式である。


b.市街地宅地評価法(路線価方式)


同一路線に沿接する宅地を、路線価から画地計算法によって評価する方法をいう。

主として市街地的形態を形成する地域における宅地について適用されるが、市街地的形態を形成するに至らない地域における宅地についても適用することが認められている。


②その他の評価方式

鉱泉地、ゴルフ場、運動場、緑地保全地区内の土地、大規模工場 等


7.固定資産税における土地の価格

①適正な価格(地341五)

②適正な時価の意義

平成15年6月26日 最高裁

適正な時価とは客観的な交換価値、すなわち正常な条件下に成立する取引価格を意味するとしている。

③固定資産評価基準と適正な時価

固定資産評価基準の7割評価通達を適用してされた土地の価格の決定のうち、賦課期日における客観的な交換価値を超える部分が違法とされた。





Ⅲ.土地の評価

1.固定資産評価基準における土地評価の基本

①標準地比準方式を原則としている。

②売買実例価額を基準として標準地を評価することを原則としている。


2.市街地住宅評価法(路線価方式)

①路線価方式の考え方

a.算定評価

b.画一的大量評価方式

②評価の手順

a.状況類似地区の区分

b.標準宅地の選定

c.標準宅地の評価

d.主要な街路とその他の街路に路線価を付設

e.画地計算法を適用して宅地を評価

③標準宅地の選定

a.意義

主要な街路に路線価を付設する元となるものであり、標準宅地を選定することによって、基準宅地との評価の均衡及び標準宅地相互の評価の均衡を確保するものである。

b.標準宅地の適正な時価(基準1章12節経過措置一)

c.地価下落修正率による修正(基準1章12節経過措置ニ)


④基準宅地の選定

⑤路線価の付設


⑥画地計算法

a.画地の認定

一貫性をもって、市として基準をしっかりと持って認定しなければならない。

b.一筆評価の原則と例外

1筆を区分して数画地にする場合と、数筆を合わせて一画地とする場合とがある。

画地の範囲をどのように認定するかは評価額にも影響するが、その認定は市町村によってまちまちである。

c.画地計算法の考え方

土地の利用効率を中心に比較項目を定めている。









Ⅳ.市街地宅地評価法の諸論点

1.共通論点

①地上権、賃借権等が設定されている土地の評価(基準1章1節三)

地上権、賃借権がないものとして評価する。

固定資産税は物税であるからである。

②建物があっても更地評価する理由

土地が最有効活用されていない場合には、建付減価が発生するからである。


2.固定資産評価基準と所要の補正その他

①袋地

②高圧線下の土地

③都市計画街路・都市高速鉄道予定地

④地下埋設物のある土地

⑤振動騒音・大気汚染 等

⑥日照阻害を受ける土地

旧自治省通達は、日照阻害の状況によって一定の評価減を認めている。






Ⅴ.特殊な土地の評価

1.算定評価と鑑定評価

固定資産評価基準の土地の評価は、算定評価としての画地計算法であるので、一般の土地取引において大きく減額される特殊な土地の評価には不適合である場合がある。

2.特殊な土地の評価

①不整形地

不整形の度合いの判断について2つの方法を定めている。

a.蔭地割合方式

長所:客観性、説得性/短所:蔭地割合の算定が困難

b.見た目判断方式

長所:簡単に判断できる/短所:客観性、説得性に問題


②無道路地

直接道路に接していない画地をいう。

出入りが不便であり、建築が制限されるため、その利用価値は著しく低い。


③間口2m未満の土地

道路に2m以上接していない土地は、原則として建築制限されるため、その価値は著しく低い。


④広大地

認定基準とその評価は難しい。

固定資産評価基準は、別表第7の3で大規模工場用地規模格差補正率表を定めてはいるが、広大地の認定基準とその評価方法を定めていない。

広大地は、売却する際に道路や公園等の潰地(つぶれち)が発生するため、その売却単価は低くなるのが通常である。これをどのように評価に反映させるかは大変むずかしい問題である。






Ⅵ.雑種地の評価

1.雑種地の評価

①ゴルフ場等の用に供する土地及び鉄軌道用地を除いた雑種地

a.売買実例価額から評価する方法

b.売買実例価額がない場合

近傍地比準方式による。


2.資産評価システム研究センターの雑種地(近傍地比準方式)に関する調査研究





<まとめ>

固定資産税は、地方税として、収入につながる大切な税である。

また、税として、市民から強制的に徴収するものであるから、十分な説明責任が必要である。

しかし、地方税法やそれをうけての市税条例に関しても、誰がみても公明正大なものである必要があるが、自治体としての見解が分かれるものもある。

また、個人の知識によって、偏った税の負担を行ってはいけない。

今回の研修で、何点かポイントを教わったので、今後それを確認していきたい。
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by ifuku_yoshiharu | 2013-08-23 22:33

固定資産税における土地評価と課税の実務講座 第1日目 in日本経営協会

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今日から2日間、日本経営協会主催の「固定資産税における土地評価と課税の実務講座」に参加してきました。

講師は、税の滞納整理でも大変勉強させてもらった杉之内孝司氏です。



<第1日目>

Ⅰ.固定資産税の基本的事項

1.固定資産税の課税根拠とその性格

①応益税

国や地方公共団体の活動から受ける住民や事業者の利益に着目し、納税者はその受益に応じて税を負担すべきであるとする考え方に基づいて課税される税。事業税、事業所税、固定資産税など。


cf.応能税:応能負担の原則の考え方から課税される税。国税の所得税、法人税、不動産取得税など。


②財産税(収益税的財産税)

人が財産を所有している事実をとらえ課税する税。

③物税

物の所有、取得などの主として物的側面に着目して課税する税で、人的要素は考慮されない。固定資産税、不動産取得税など。

cf.人体側面に着目して課税される税。人税:所得税、住民税、法人税、相続税など。




2.課税要件

①課税団体

②課税客体(課税対象)

③納税義務者

④課税標準

⑤税率


地方団体は、その地方税の税目、課税客体、課税標準、税率その他賦課徴収について定めをするには、条例によらなければならない。(地3①)

・課税客体


a.関係地方団体の長の意見が異なる場合の措置(地8)


b.市町村の廃置分合が合った場合の課税権の承継(地8の2)


c.市町村の境界変更等があった場合の課税権の承継(地8の3)




・課税客体(地342)


a.固定資産の意義(地341一)


b.土地の意義(地341ニ)


c.土地と償却資産の区別






Ⅱ.納税義務者等

1.納税義務者(地343)

①所有者課税の原則と例外

質権または100年より永い存続期間の定めのある地上権の目的である土地については、その質権者または地上権者に課税する。

その理由は、所有権の本質的な内容である使用収益権は質権者または地上権者にあるからである。



②所有者の認定

a.登記されている土地
 
 土地課税台帳に一定の事項の登録をする(地341十)

b.未登記の土地

土地補充課税台帳に一定の事項を登録する(地341十一)



③台帳課税主義の原則

課税台帳に登録されたところに基づいて課税するという原則をいう。登記制度と結びついて、名義人課税主義あるいは表見課税主義とも言われる。


地343

前段:台帳課税主義の原則

後段:例外


a.台帳課税主義がとられる理由

大量の賦課事務を可能にするために、市町村は真実の所有者は誰であるかを問題とすることなく課税することができる。

もし、真実の所有者でない者に課税された場合、その者と真実の所有者との間での調整は、民法の不当利得の法理によってなされる(民法703)


④台帳課税主義の例外

以下のa~cの場合は、現に所有している者が納税義務者である。

a.賦課期日前に所有者が死亡した場合の納税義務者との処理(地9)

賦課期日前に死亡した者に課税した場合、課税無効となる。

ア.相続人が存在する場合

賦課期日現在、土地家屋を現に所有すう者は相続人であり、相続人が二人以上あるときは、土地家屋は相続人の共有となる。(民898)

遺産の分割がされないときは、土地は共有であるので、固定資産税は二人以上の相続人が連帯して納付する義務がある。(地10の2①)

イ.相続人が存在しない場合

相続財産は法人とされ(民951)、土地家屋は相続財産法人が所有することになるので、相続財産法人が納税義務者となる(地9①)

ウ.相続人が全員相続放棄した場合

イ.と同様の取り扱いとなる。


cf.賦課期日後、納税の告知前に所有者が死亡した場合の取り扱い。(地13①、9の2④)

・所有者の死亡を知っていた場合の納税の告知

→納税の告知の効力を生じない。

・所有者の死亡を知らなかった場合の納税の告知

→相続人に対して納税の告知の効力があったものとみなされる(地9の2④)





2.連帯納税義務(地10の2①、10)

①連帯納税義務の意義

2人以上の納税者等が同一内容の租税債務の納付について、各々が独立して全額について納税義務を負い、そのうち1人が履行すると、その範囲内で他の者の納税義務も消滅する関係にある納税義務をいう。

地方税法10条は、連帯納税義務について民法432条を準用している。


②固定資産税の連帯納税義務が成立する場合(地10の2①)

土地をABが共有している場合。


③連帯納税義務が成立する場合の納税の告知とその効力(地13①)

賦課期日である1月1日に連帯納税義務が成立しても、納税の告知をしないと徴収することはできない。(地13①)

・Aほか1名で納税告知 → Bからは徴収できない。

・Bほか1名で納税告知 → Aからは徴収できない。

・AとBに同時に納税告知 → AからでもBからでも徴収できる。


④他の連帯納税義務者に対する納税の告知

Aほか1名で納税告知している場合でも、Bほか1名で納税の告知をしてBから徴収できる。


⑤連帯納税義務における分割納付の申請

以下の条件で共有者の分割納付申請を認める(東京都の特別区)

a.第1期の納期限内の申請であること。

b.行政サービスとしと行うものであること。

c.連帯納税義務者一人でも滞納すれば取り消すこと。





Ⅲ.課税標準

1.土地の固定資産税の課税標準(地349)

①基準年度の課税標準

②第2年度の課税標準

a.原則

価格の据え置き

b.例外

ア.特別の事情

・地目の変更

・分筆または合筆

・浸水、土砂の流出、流入等による土地の区画形質の著しい変化

・土地区画整理事業による土地の区画形質の変更

・土地の地積の更正 等


イ.類似土地への比準

課税標準の算出方法として次の2つが認められている。

ア.平均負担水準方式(地附18の3、25の3)

その土地の用途変更後の用途の市町村における平均の負担水準を使用して課税標準額を算出する方法である。

イ.みなし方式(改正法附則平成18年)

初めから変更後の用途であったものとみなして、過去にさかのぼって税負担の調整措置を適用して課税標準額を求める方法である。



③第3年度の課税標準

a.原則

b.例外

④価格の据置制度と地価の下落を価格に反映させる特例措置(地附17の2①)

地価が下落し、前年度の価格をそのまま用いることが固定資産税の課税上著しく均衡を失する場合には、総務大臣が定める一定の基準により修正する。



2.価格の意義(地341五)


3.土地の評価及び価格の決定(地388~436)

市町村長は、固定資産評価基準(地388)に準拠して評価することが義務づけられている。(地403)

①固定資産評価基準の意義(地388)

②固定資産評価基準の法定拘束力(地403)

③土地の評価の問題点



4.課税標準の特例

①住宅用地の課税標準の特例(地349の3の2)

阪神大震災で倒壊した家屋に対する特例措置。地震被害の対策。

②災住宅用地等に対する課税標準の特例(地349の3の3)

被災年度の翌年度または翌々年度分についても住宅用地とみなして課税標準の特例を適用する。



5.併用住宅の敷地(地令52の11②ニ)

併用住宅の敷地については、地方税法施行令の規定により、家屋を5階建て以上の耐火建築物である家屋とそれ以外の家屋に分けて、居住部分の割合によって住宅用地率が予め法定されている。


         居住部分の割合     住宅用地率

5階建て以上の  1/4以上1/2未満  0.5
耐火建築物で   1/2以上3/4未満  0.75
ある家屋     3/4以上       1.0


上記以外の    1/4以上1/2未満  0.5
家屋       1/2以上       1.0



6.土地の負担調整措置

①負担調整の意義

a.旧来の意義

地価上昇期において、地価上昇に比例しないでなだらかに税負担を増加させていくための税負担の調整措置であった。

b.負担水準の導入後の意義

負担水準の均衡化をはかるための税負担の調整措置となった。


②負担水準の意義

前年度の課税標準額/当該年度の評価額

③負担水準と負担調整措置

負担水準に応じて負担調整措置を定めて、課税標準額を据え置くか引き上げるか引き下げるかする。





7.縦覧制度と審査の申出

①縦覧制度(地416)

土地価格等縦覧帳簿が縦覧に供されるため、土地の評価のバランスがとれていることが求められている。

②縦覧後の価格の決定または修正等(地417)

③審査の申出(地432)

a.申出できる期間

納税通知書の受領後60日以内

b.申出できる事項

ア.基準年度

・価格の審査申出

・路線価の設定に問題があるという審査申出

・地積過大であるという審査申出

・地目認定に誤りがあるという審査申出

イ.その他の年度

・分合筆、地目変更等により新たに決定された価格の審査申出

・地価下落に伴い修正された価格の審査申出

・地価下落修正を受けるべき土地であるとの審査申出

④審査決定の種類

認容、棄却、却下

⑤審査の決定





Ⅳ.税率

1.標準税率(地1①五、350①)

100分の1.4

2.制限税率(地350①)

制限税率100分の2.1は、地方分権の趣旨に反するという理由で撤廃された。

過去に標準税率が高い地域で、100分の1.75があった。






Ⅴ.その他

1.賦課期日(地359)

①賦課期日の意義

5つの課税要件を確定する基準となる日をいう。

②賦課期日と課税期間

次の2つの考え方がある。どちらの考え方によるかによって、年の途中で所有権の移転があった場合の税負担のあん分の額が異なる。

a.暦年説

1月1日から12月31日が課税期間であるという考え方。

b.会計年度説

4月1日から3月31日が課税期間であるという考え方。

地方税法の規定は会計年度説に立っていると思われるが、どちらの考え方が正しいかはっきりしない。


2.免税点(地351)

同一の者について課税標準となるべき額が土地にあっては、30万円に満たない場合においては、固定資産税を課すことができない。


3.不服申立て(地19一)

市町村長の賦課処分に対する不服申立をいう。行政区の区長が賦課処分を行った場合は審査請求という。不服申立は納税通知書において不服申立に関して必ず教示しなければならない。(地1①六)


住宅用地の課税標準の特例が適用になっていないことの不服

非課税であるのに課税されていることの不服

課税客体がないのに課税されていることの不服

所有権が移転しているのにもかかわらず課税されていることの不服 等






Ⅶ.期間制限等

1.期間制限の意義

権利の行使を限定する期間をいう。権利が行使されないまま一定の期間が経過すると権利は消滅して行使することができなくなる。


2.固定資産税・都市計画税の期間制限

①賦課決定の期間制限(地17の5③)

法定納期限(地11の4①)の翌日から起算して5年を経過した日以後においては賦課決定することができない。

固定資産税の法定納期限は、その第1期の納期限である。


②課税標準もしくは税額を減少させる更正もしくは賦課決定(地17の5②)

法定納期限の翌日から起算して5年を経過する日まですることができる。
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by ifuku_yoshiharu | 2013-08-22 21:30

夏祭り

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by ifuku_yoshiharu | 2013-08-18 06:56